□本版撰文 信息時報記者 張金娜
  萬達的上市路線圖已然清晰,作為中國首屈一指的商業地產品牌,其戰略舉措受到市場高度關註。萬達商業在本周一開始了OPI商業路演,並於本周三在港交所啟動了2014年以來最大規模的公開發售,將於12月16日確定發行價,12月23日正式在港交所掛牌上市。隨著上市步伐的快進,萬達商業也逐步從“全球最大的商業地產商”向“生活消費和文化娛樂的平臺提供商”轉型。
  回顧:9年上市路 一波三折
  近幾年國內A股市場融資大門一直對房企緊閉,赴港上市早已成為中國房企上市的主要途徑,但香港資本市場對內地房地產發展前景並不十分看好,半數以上跌破發行價。萬達上市也是一波多折,早在2005年萬達商業地產即有意在香港上市,後因為國家頒佈的“171號文件”,嚴格限制境外公司收購內地物業,赴港上市計劃被迫放棄。
  王健林後早前接受媒體採訪時表示過,“2006年本來就有機會在香港紅籌上市,當時找了JP摩根、摩根士丹利等,框架都搭好了,被麥格理一忽悠,說我別做IPO了,做REITs多好,於是錯過了最好的機會。”REITs無果之後,王健林再想改去香港紅籌上市,但遺憾的是這條路也被監管部門封死了。
  2007年,萬達準備在A股IPO,架構搭好後,結果2008年又遇金融危機,緊接著房企A股被卡。2009年,該公司曾計劃在香港上市,又因為定價分歧而功虧一簣。此後,萬達有計劃在2010年6月在國內A股掛牌上市,證監會於2010年受理了萬達上市申請,但樓市調控卻打亂了後面的計劃。房企的融資渠道全面收緊,幾乎所有房地產公司的上市工作都被迫暫停。
  終於,今年年底,萬達商業地產上市迎來了曙光。根據萬達方面發佈的最新消息,其將於12月23日在香港聯交所主板掛牌交易。萬達商業此次全球發售H股為6億股,其中香港發售股份為3000萬股,國際發售股份為5.7億股,發行價格介乎於每股H股41.8港元至49.6港元,集資規模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)。
  目標:借力上市 實現融資多元化
  從大型房企規模化發展的路線圖可見,尋求上市已經是房企成長的必由之路。而對於需要沉澱資金較多,開發回報周期較長的商業地產來說,充裕穩健的資金流支持尤為重要。目前萬達每年營收中屬於銷售物業的比例正在逐年下降,而長期持有的運營物業比例不斷增長,這也需要有更穩定的融資工具與渠道支持其資金鏈穩定。
  據稱,萬達商業上市的主要目的是使萬達更加貼近國際資本市場,進一步提高公司治理水平和透明度,與投資人分享公司的成長,真正成為一個國際性的百年企業。據瞭解,本次募集資金用途約90%用來投資房地產開發項目,包括廣元萬達廣場,哈爾濱哈南萬達廣場,烏海萬達廣場,阜陽萬達廣場,南寧安吉萬達廣場等10個項目。剩餘約10%用於一般公司用途和營運資本要求。
  上市後,萬達商業將通過金融拓寬更多融資渠道。比如,萬達預計將增加國內公開市場債務融資,以及海外股權和債券融資,大幅降低信托貸款。同時在境內外探索多種融資渠道,如REITs等。在業界分析人士看來,在此次成功赴港上市後,為萬達後續的發展提供強大融資支持,將有利於萬達進一步提升業績,躋身世界房地產行業龍頭房地產之列。
  擴張:靠低價拿地和租金增持
  不過,從近兩年萬達擴張速度、擴張規模來看,萬達商業對於成功敲響港交所大門顯得成竹在胸。作為中國唯一實現全國化佈局的商業地產企業,萬達目前項目覆蓋超過中國94%的省、市、自治區和超過89%的一、二線城市。公司旗下完工和在建的159座萬達廣場和8座萬達城遍及國內29個省份的112座城市,其已經完工和在建的物業面積接近3000萬平方米。
  雖然國內住宅市場近年受到政策調控影響,不過萬達的銷售物業中,僅30%~40%為住宅,且其銷售物業的毛利率維持在40%以上。而萬科的毛利率為27%。從業已披露的數據可見,萬達銷售毛利率高主要原因是前期用於拿地的成本支出較低。
  由於萬達作為中國城市商業品牌的號召力,不少地方政府以引入萬達商業落地作為考核招商引資成績的重要指標。有萬達內部人士透露,北京萬達總部差不多每周都有各地政府領導拜訪王健林,希望在當地引入一兩個萬達廣場。而他們給出的優惠條件就是位處城市核心、區位優越且便宜的地塊。據消息人士指出,萬達產品平均售價絕對要高出地價約10倍。
  在廣州,白雲萬達廣場、番禺萬達廣場等項目的先後落地運營,令白雲新城板塊、番禺萬博板塊成為投資熱地,帶動住宅市場物業價值走高。
  此外,租金的持增也是毛利率高增高的原因。據瞭解,萬達今年實際平均租金水平為每月每平方米75元。但在目前已開業的過百座萬達廣場里,有大半開業未滿三年。 一般情況,萬達廣場平均開業後三年步入成熟期,第三年租金收入與第一年的租金收入相比,將增加50%以上。這意味著萬達廣場未來兩年的租金會有很大提升空間,且租金和酒店收入的占比將會逐年提高。有媒體披露,萬達內部目標是到2016年,其租金收入達到233億,占總收入比超過15%。
  轉型:定位服務提供商 搭建O2O平臺
  從萬達的中長期發展戰略規劃可見,萬達將逐漸降低銷售物業所占收入的比例,其自持的投資性物業和酒店所產生的持續性收入和利潤增長潛力巨大,絕對值和占比將不斷提升。作為中國最大的商業地產商,萬達目前將自己定位成生活方式服務平臺的提供商。
  目前,萬達集團已經形成涵蓋商業不動產、高級酒店、文化旅游、金融和連鎖百貨五大核心產業的綜合性產業集團。萬達商業地產是萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺,業務板塊包括購物中心、高級酒店和銷售物業。除萬達商業地產外,萬達集團(包括控股股東)還擁有萬達百貨、萬達院線、大歌星、文化旅游項目的管理等業務板塊。
  作為最早進入商業地產的企業,商業產品開發經歷了三代萬達廣場,兩次更新換代的演變。2013年,為順應市場趨勢及進一步推動消費升級,萬達城以超大型綜合體項目亮相市場,也引起業界矚目。集文化、商業、旅游、住宅、娛樂為一體。更融入各種業態文化娛樂平臺,而結合眼下流行的線上消費趨勢,O2O平臺的搭建也成為萬達的下一個著力點。
  在萬達看來,通過線下與線上平臺的融合,可促進其商業地產主業的進一步發展。與線上會員的結合帶動萬達廣場內消費,增加消費者粘性,促進線下消費體驗;通過大數據分析研究消費者的趨勢,繼續帶動引領未來消費形態。同時,電商公司的增值也將為萬達帶來股權投資的收益。 據悉,萬達目前擁有中國最大的線下消費平臺,萬達廣場客流量今年底將突破15億人次;而其戰略合作伙伴騰訊則擁有中國最大的移動端用戶基礎;百度擁有強大的地圖服務和流量入口。根據萬達商業最新招股書,萬達商業地產將承擔了這個針對線上業務的合營企業35%的股權(另35%由王健林持有),這也意味著,未來的上市公司萬達商業地產,不僅僅是一家以線下商業平臺為主打概念的公司,也致力於線上線下業務的融合。  (原標題:萬達上市後 走向何方?)
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